La confusion est fréquente, mais les conséquences juridiques sont radicalement différentes. En France, le droit distingue strictement le squatteur, qui entre par la force, du locataire défaillant, qui dispose initialement d’un titre d’occupation. Comprendre cette nuance est crucial pour engager la bonne procédure d’expulsion.
La définition juridique : Une question de « titre »
La différence fondamentale réside dans l’existence, ou non, d’un contrat de bail au moment de l’entrée dans les lieux.
- Le squat (Occupation sans droit ni titre par effraction) : Selon la loi, le squatteur est une personne qui s’est introduite dans un logement (résidence principale, secondaire ou même occasionnelle) à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou forcement de serrure. Il n’a jamais eu l’autorisation de résider dans les lieux.
- Les arriérés de loyer (Le locataire indélicat) : Ici, l’occupant est entré légalement. Il possède un bail signé. La rupture du contrat survient a posteriori, lorsque le locataire cesse de payer son loyer. Tant que le bail n’est pas résilié par un juge ou par l’effet d’une clause résolutoire, il reste techniquement un « locataire en situation d’impayé » et non un squatteur.
Procédures d’expulsion : Deux poids, deux mesures
Depuis la loi du 27 juillet 2023, les procédures ont été accélérées, mais les parcours restent distincts.
Pour un appartement squatté : Le propriétaire peut utiliser la procédure administrative d’évacuation forcée. Elle ne nécessite pas de recours à un tribunal.
- Dépôt de plainte pour violation de domicile.
- Demande d’évacuation au Préfet (en prouvant que le logement est le sien).
- Le Préfet a 48 heures pour répondre. S’il accepte, il met en demeure les squatteurs de partir sous 24h.
- Si le départ n’est pas volontaire, la force publique intervient rapidement.
Pour des arriérés de loyer : Il est strictement interdit d’expulser soi-même un locataire, même s’il ne paie plus. La procédure est obligatoirement judiciaire.
- Commandement de payer via commissaire de justice (huissier).
- Délai de deux mois pour régulariser.
- Assignation devant le juge des contentieux de la protection.
- Obtention d’un jugement constatant la résiliation du bail et ordonnant l’expulsion.
La Trêve Hivernale : Une protection sélective
C’est ici que la différence est la plus marquante pour les propriétaires bailleurs.
- Locataires avec impayés : Ils bénéficient de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars). Aucune expulsion physique ne peut avoir lieu durant cette période, même avec une décision de justice.
- Squatteurs : Depuis les récentes évolutions législatives, les personnes s’étant introduites par effraction dans un domicile ne bénéficient plus de la trêve hivernale. Le juge peut supprimer ce délai de grâce pour les locaux de vie.
Sanctions pénales et risques
Le squat est un délit pénal. L’introduction dans le domicile d’autrui est punie de 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende. À l’inverse, le non-paiement de loyer relève du droit civil. Un propriétaire qui tenterait de se faire justice lui-même (changement de serrure, coupure d’eau) contre un locataire, même mauvais payeur, s’expose à des poursuites pour « expulsion illégale », un délit sévèrement sanctionné.